信托+银行　商业地产欲破金融壁垒

商博会铿锵三人谈：信托+银行　商业地产欲破“金融壁垒” 　　12月11日，中国加入世界贸易组织(WTO)已经三年。这三年被称为中国加入WTO的过渡期。 　　正如中国加入WTO带给国人的是观念的变革，宏观调控对房地产开发资金的紧缩给房地产开发商带来的是对多元化融资渠道的探索。 　　长久以来，中国房地产开发商的融资渠道较为单一，在央行紧缩对房地产开发商的贷款以后，众多开发商面临资金链断裂的危险。如何畅通自己的资金链？如何寻找新型多元化渠道？……本月11日，与2004中国（广州）商业地产博览会同步举行的，由中国商业地产联盟、广东省连锁经营协会、广东省商业地产专业委员会联合主办的商业地产金融创新与资本运营论坛在解决这一系列问题方面进行了有益的尝试。 　　“此次论坛可谓房地产金融行业的铿锵三人谈。”有关人士评价道。东亚银行北京分行市场部高级经理褚晓路、北京国际信托投资公司总经济师时宝东、重庆国际信托投资公司总裁助��ʦ����理、东中西区域发展和改革（北京）研究院副院长孙飞等三位房地产金融行业专家先后作了主题演讲。 　　时宝东: 信托与商业地产“联姻” 　　演讲“语录”：商业地产与信托结合将是商业地产开发的一个很好的路子。 　　商业地产投资大、回收期长，如果离开金融的支持，完全靠开发商来运作商业地产项目，难度应该非常大。而以往的融资模式，大多是从银行来源资金和自有资金，通过房产信托融资的还不多。 　　其实，从业务范围来看，房产信托同我们国家其他的金融企业有一个最大区别，就在于信托投资公司的资金运用上，比其他大家熟知的银行、证券、保险等三类金融企业都要灵活，在资金运用上宽泛得多，可以横跨产业投资、资本市场和货币市场。 　　从某种程度上讲，信托投资公司进行的是一种“混合经营”，在资金运用上可以做贷款，可以������ѵ��做投资，这种投资可以是证券投资，也可以是股权投资，还可以������是实业投资，同时还可以进行交易，信托投资在房地产开发及进行商业地产投资时，这些综合手段都可以应用，这就避免了过分依赖单一商业贷款的融资模式，为房地产开发拓宽了新的融资渠道。 　　在过去两年多时间，信托投资公司在房地产融资上提供的融资模式主要有三种。一是通过贷款的方式为房地产开发企业融资，二是通过股权融资的方式为房地产开发企业融通资金，三是以交易的方式为房地产开发商提供资金。再一个就是阶段性购买房地产企业，然后再以卖给的方式融入资金，在一年以内提供资金安排。还有一种是房屋财产转让的资金模式，就是一些写字楼、公寓已经建成运营了，出租非常良好，在这种情况下开发商需要融资的话，可以采用转让的方式为房地产开发商融资。 　　商业地产与信托的结合将是商业地产开发的一个很好的路子。现在的商业地产走向大型的购物中心，很多都是通过只租不售的方式来保证商业地产的价值和繁荣，提升商业地产的价值。通过信托代理的方式，可以引入社会上的闲散资金，尤其是一些社保资金、养老资金等长期资金，实现商业地产价值的提升。通过信托代理，把这些资金吸收，通过买的方式持有，然后在一定时间内让你收回，最终还可以公开上市，把这些商业地产通过上市的方式实行证券化。 　　褚晓路：“嫁接”外资需知己知彼 　　演讲“语录”：外资银行会着重预测项目的发展前景，再确定借给你多少钱。 　　目前，国内房地产融资渠道比较单一。国有商业银行为了控制风险，在信贷方面把握得比较紧。外资银行在做房地产融资时，为了规避风险，很早就通过制度进行规范。目前，外资银行在国内做房地产融资的种类除了楼宇按揭、抵押套现、商业抵押贷款和定期抵押贷款外，还有建筑贷款和开发贷款。 　　建筑贷款和开发贷款是新推行的模式，是针对房地产、商业地产开发商推行的。外资银行一般会一次性解决你现在所缺的资金，再有就是现金流的分析，也就是考察你融资的能力。他们会着重预测项目的发展前景，再确定借给你多少钱，这跟其他的金融机构是一样的。 　　在抵押率方面，一般外资银行是50%，希望你作整体的抵押，不希望有拆分，不希望拆散抵押，也不希望一个物业抵押给多个银行，除非你的股东背景比较强。对于抵押物的销售和出租收入会进行监管。与外资银行商谈融资时，如果你的股东背景、投资者或经营物业的承租人是国际知名企业，一般外资银行比较容易接受，在这种情况下，与外资银行融资会较为顺利。 　　孙飞：“信托+银行”是融资主流模式 　　演讲“语录”：信托的特殊功能使之成为担当融资重任的最好模式。 　　房地产公司如何与信托公司结合？从经济学角度简要地说分为三点：首先是“安全性”，如何安全地进行融资是一个很重要的问题，拿出什么作为担保，让投资者感觉安全，安全是第一位的。其次是“收益性”，项目的可行性、发展空间、市场前景等，都关系到项目的盈利性。最后是“流动性”，这完美地体现了金融产品的特点，买卖都是双方自愿的，投资者可以获得多少盈利，关系到融资是否成功。 　　信托与银行、项目公司三家签订的合作性协议，承诺信托进行前期投资，银行给予后续贷款，这样的模式是非常好的。房地产信托暂行办法的很多条款其实是房地产融资的概念。至于信托的准房产模式怎么进行，正在实践中，中国最具实力的公司都在进行准房地产信托。 　　总的来说，当前的房地产与金融、信托的结合还非常有限，在目前这种情况下，我们要更多地挖掘信托制度的一些特殊功能和特殊安排，来化解我们银行的系统性风险。 　　目前，银行业的资产大概是27.6万亿元，相当于占整个中国金融资产的九成多。而包括证券、保险、信托在内，总共资产加上也差不多才是一成左右。“一行独大”容易导致金融风险聚焦，因此应呼吁要加快中国信托市场建设，加快中国资本市场建设，化解银行系统性风险。