信托是中国房地产金融创新的主流范式――著名金融信托专家孙飞在“2004中国房地产融投资年度峰会”上的演讲

在房地产金融创新方面，特别在中国，目前什么是最具实质性和主流的操作模式呢？我个人认为，实际上在2002年7月18号，信托投资公司资金信托管理办法出台以后，目前中国信托业完全意义上的法规，即“一法两规”， 2001年10月1号信托法实施，2002年6月信托投资公司管理办法修订实施，2002年7月18号信托投资公司资金信托管理办法实施，真正意义上的信托业务就开始了，到现在，信托已成为中国房地产金融创新的主流模式。在座的也不陌生，原来中国有很多信托公司，目前只剩59家重新登记，原来实质上都没有做信托业务，都做的是商业银行业务与证券业务，在座的各位主要是房地产的老总，刚才我们北京国投的齐先生主要讲的是国外REITS的概念，我觉得对于中国的信托业务，我还是有必要花一点时间讲一下他的制度优势。 什么叫信托，简单讲就是“受人之托，代人理财”，是指委托人基于对受托人的信任，将自己合法拥有的财产或资金委托给受托人，由受托人按委托人的意愿、以受托人的名义，为受益人的利益进行管理、运用和处分的行为。信托这种制度安排，最大优势在哪里，最重要就是财产隔离功能，实际上就是风险隔离，在座的各位如果有一个亿资金委托给信托投资公司管理，这一个亿资金，既不是信托公司的资产，也不是信托公司的负债，你这一个亿资金实际是隔离的，独立帐户，受信托法保护，即使信托投资公司受到破产清算影响，你这一个亿资金仍然受信托法保护。同时在信托存续期内，作为委托人，即给我一个亿合法资金的人，假如受到法律追溯，也追不到这一个亿财产。还有就是信托的权益重构，组合投资管理，资源优化整合。应用范围无可匹敌。我们要利用信托制度的特殊优势，发挥他的能动作用。信托公司是唯一联动货币市场、资本市场、产业市场的金融百货机构。在货币市场，可以跟金融机构之间可以进行金融往来、同业拆借；在资本市场，可以发起基金管理公司、证券公司，可以做投资银行业务。特别，他还有一个最重要的优势，就是可以直接投资，在座的房地产公司，如果信托公司看上你了，他甚至可以用自有资金对你投资。 在房地产金融创新方面我们怎么做，就目前来讲，我其实经常在一些论坛发表演讲，媒体也经常采访我，我在去年年底提出来一个房地产融资的主流模式，即信托加银行，到现在我还在讲，人们很赞同我这个观点，因为事实就是如此。我现在更要强调，信托是中国房地产金融创新的主流范式。实际上中国的金融工具极其缺乏，特别房地产，为什么呢，比如发行股票上市融资很难，如果你们要想融通一个亿资金，可能三五年都上不了市，黄花菜弟＝都凉了。在中国，作为真正的房地产产业基金也是没有的。实际上上市的通道和发企业债券对房地产行业是欠缺的，期货是不具备条件的。产业基金法的缺位，或者说产业基金管理办法的缺失导致现在市场上所谓的房地产产业基金仅仅是股权融资的模式，就是公司直接吸收战略投资者，那不是金融模式，只是一种公司制的、简单的初级模式。我们现在必须认同商业银行的大哥大地位，因为整个商业银行系统的总资金量接近30万亿。在座的各位要融资的话，我认为银行是不可动摇的一个主渠道地位，���������必须做好一些关系的建立，包括项目的包装都很重要，为什么在这种环境下你要找一些新的突破点就是信托呢？在121号文件的限制下，在国家宏观调控政策下，你不得不这么做，你要四证齐全，你要35％的自有资金，信托是是灵活的，可以这么做的，而银行却无法这么做。 媒体采访我，说信托是不是房地产的奶酪，信托给房地产究竟能带来什么？我的回答是，他带来的是一个突破口，一个过桥，一个创新点，一个无限的空间。在目前各种政策法规框架范围内，我们房地产商应该积极寻求跟信托投资全方位的合作。就信托融资而言，还有一些媒体就认为是过桥，这是错误的。信托实质上是一种长期的资本管理机构，他实际上可以为你提供全程金融服务。只不过在121号文的形势下，他过桥的作用显得更为明显。我们房地产公司，如何跟信托公司合作。我给大家提出一个“三性原则”。与信托公司合作的时候，信托公司最担心的是安全问题，你要给信托投资公司一个答案，给你贷款或者投资一个亿资金很安全，也就是项目本身比较好，还有很重要的一点，实际上我们现在一般设置几道风险防火墙，比如抵押，作为国内的商业银行有70％的抵押就可以了，但我们要求50％的抵押率。另外我们也要求提供担保，比如说我们要求的担保是实力非常雄厚的，一般的股东担保我们不认同，除非你的股东实力很大，包括引入个人的无限责任担保，因为贷款��ѵ��或投资确实有很多陷阱存在。通过我的实践经验，亲手操作很多房地产融资项目，体会到实际上有很多陷阱。我们信托公司在做投资的时候，会设置多重防火墙，首要确保资金安全，更重要的是能把这个资金信托计划能发行成功，信托公司必须从市场上募集这部分资金投给你，安全性是第一位的。第二点是收益性原则。也就是你这个项目比较好，未来前景好，销售没有问题，现金流很好。我们会派专家评估组，对项目作出一个科学评估，这事实上是一个收益性原则，你收益很高，能给我们信托投资者与管理者带来比较大的收益，你的现金流量也是充沛的。第三点是流动性原则。中国目前信托机构的信托产品，流动性是比较缺乏的。存款与股票的流动性是比较好的，信托产品流动性比较差，现在我们就努力撮合交易。未来会出现信托交易所或信托交易中心，当中国信托产品达到一定的规模的时候，比如中国信托资产规模达到几千，上万亿的时候，市场自然形成了。在信托流动性问题上随着时间的发展，信托二级市场会自动成熟起来。 信托三性原则一定好好贯彻。对于流动性的解决，项目公司可以提前赎回信托合同，比如发行量两个亿的信托计划，哪个机构买了两千万，他急于用钱的时候，是可以赎回的，信托公司可以请担保公司赎回，也包括自身赎回，这个产品就比较完美了。像我亲手操作的几个项目，我讲一个模式，我们在信托市场中的募集八千万资金，以股权投资信托的形式进入房地产公司，我们绝对控股项目公司，对这个项目进行全程监控的。我们设置三道风险防火墙，在这个模式下第一道防火墙绝对控股设得很好；第二是担保公司提供担保，大股东如果回购不了，担保公司来回购；第三是前两道防火墙失灵的时候，手中始终掌握项目公司的全部权益，确保安全。我不想赚你大的利润，纯股权投资是风险共担的，利益共享的，他可以达到50％的利润，但要承担同等风险。信托投资HR��ѵ不愿承担你的风险，就是按固定的收益来获利，以确保安全为前提。 我最后讲一点就是房地产信托新政，这就是房地产信托管理办法，中国房地产报对我有一个专访，你们查10月21号的房地产报，还有10月24号中国证券报有一个专访，还有证券日报也是10月21号，都是涉及到房地产信托新则。虽然有些条款是值得商榷的，但这里面有几个重要的突破，最大的突破，就在于信托合同两百份的限制，但有一个门槛，要五个亿以上的净资本，把各种准备金剥离以后还有五个亿以上的净资产。为什么是一个突破性进展呢？因为突破200份信托合同的房地产信托计划，实际上就是房地产基金的雏形，房地产产业基金是可以上市的，就是面向社会公开募集的，不受份数的限制。房地产信托管理办法出台以后，实际上把这条去掉了，达到一定要求的时候，就可以发行不受200份限制的信托计划，这实际上为我们中国未来的房地产产业奠定了坚实的基础，本来基金就是单位信托，这就更加默契了。实际上我们以后要募集大的资金，在突破两百份限制之后，我们就轻易地把巨额的资金募集到位了。另外，对于四证不齐的房地产企业，也可以进行信托融资，这应该是房地产企业的福音吧。信托公司可以异地经营，这在法律上没有障碍。信托公司原来的主要定位是定向募集，公募和私募没有明显区别，因此应该给信托公司更大的发展空间。 目前中国监管当局对信托业是在积极推动发展的，同时我个人认为房地产业总的来讲是健康的，因为中国城市化水平很低下的，不到40％。中国房地产是国民经济的支柱产业，因此他会持续往前发展，但是遇到过热的苗头的时候，我们要进行调控，这是对的。我今天主要是抛砖引玉，中国随着2006年WTO要求的金融全面开放，外资金融机构和中资金融机构会和我们房地产企业携手走向更加美好的明天。